보유 단계 · 종합부동산세

종합부동산세 (토지분),
별도합산·종합합산 모두 계산

토지분 종부세는 종합합산(비사업용) 5억, 별도합산(사업용) 80억 공시가격을 넘으면 과세됩니다. 임야·농지·목장 중 일정 요건을 충족하면 분리과세로 빠져 종부세가 없어요.

합산 유형

보유 토지 공시가격 합계개별공시지가 × 면적 합산

원

구간별 세율

공제 5억 · 5~15억 1.0% · 15~45억 2.0% · 45억+ 3.0%

총 부담세액 (종부세 + 농특세)

600만원

6,000,000원 · 적용 한계세율 1.00%

절세 포인트

종합합산 토지가 5억을 살짝 넘었다면 지목 변경·자경 요건 충족으로 분리과세 전환이 가장 큰 효과가 있어요. 농지·임야는 요건만 맞추면 종부세에서 완전히 빠집니다.

계산 근거

과세표준 = (공시가격 합계 − 공제) × 공정시장가액비율(100%)

종합합산 (5억 공제)
5~15억 1.0% · 15~45억 2.0% · 45억+ 3.0%

별도합산 (80억 공제)
80~200억 0.5% · 200~400억 0.6% · 400억+ 0.7%

총 부담 = 종부세 + 농어촌특별세(종부세의 20%)

유의사항

분리과세 토지 (전·답·과수원·목장용지·임야 중 분리과세 요건 충족분)는 종부세 합산에서 제외돼 보유세 부담이 크게 줄어요. 농지원부·실제 자경 여부가 핵심입니다.

재산세 공제: 동일 토지에 부과된 재산세 중 종부세 과세 부분은 차감됩니다. 본 계산기는 이를 단순화한 추정치예요.

세부담 상한(전년 대비 150%)·지방세분 등 변수는 반영하지 않았습니다. 실제 고지서는 6월 1일 기준 현황으로 12월에 발송됩니다.

본 계산기는 참고용 자동 시뮬레이션입니다. 실제 세액·수수료는 지자체 고시·개별 사정에 따라 달라질 수 있어, 거래 전에 세무사·법무사와 한 번 더 확인하시는 것을 권해드립니다.

종합부동산세 (토지분),별도합산·종합합산 모두 계산