토지는 아파트와 달리 매물마다 조건이 천차만별이라 표준 계약서만으로는 부족합니다. 계약~잔금 사이 1~3개월간 농취증 거부, 인허가 거절, 권리관계 변동 등 다양한 변수가 발생할 수 있고, 이를 사전 차단하는 장치가 ‘특약’입니다.
특약 7가지
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① 농취증 발급 불가 시 계약 해제·계약금 반환
“매수인이 계약일로부터 30일 이내 농지취득자격증명을 발급받지 못할 경우 본 계약은 자동 해제되며 매도인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.” — 농지 매매의 1순위 보호 장치.
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② 인허가 불가 시 계약 해제
매수 목적(주택·펜션·창고·카페 등)을 구체 명시. ‘매수인 명의로 잔금일까지 ○○ 건축허가 가능함을 매도인이 보장한다. 거절·불가 시 자동 해제, 계약금 전액 반환.’
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③ 권리관계 변동 금지 및 정리
“매도인은 잔금일까지 어떠한 권리(근저당·전세권·임차권·가압류·가처분 등)도 추가 설정하지 않으며, 기존 권리는 잔금일까지 모두 말소한다.” 기존 근저당은 ‘잔금에서 차감 말소’ 방식 명시.
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④ 도로 사용권·통행권 확보
맹지·도로 애매한 토지의 필수. ‘매도인은 진입로(○○번지)에 대해 매수인이 영구·무상 통행할 수 있도록 보장하며, 통행지역권 설정 등 필요 조치를 매도인 비용으로 협조한다.’
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⑤ 토지 현황과 등기 일치
‘실측 면적이 등기 면적과 ○% 이상 차이 날 경우 실측 기준 정산. 형태·경계·도로 접면이 매수인이 현장에서 확인한 내용과 본질적으로 다를 경우 매수인은 해제할 수 있다.’ 정산 기준(3% 또는 5%)을 명시.
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⑥ 임대차·점유 문제 해결
‘본 토지 위 현존하는 모든 임차인·점유자·물건은 매도인 책임·비용으로 잔금일까지 정리하며, 잔금일 이후 발견되는 점유·물건에 매도인이 법적 책임을 진다.’
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⑦ 농지보전부담금·대체산림자원조성비·세금 분담
원칙적으로 전용 신청자(통상 매수자)가 부담하지만, 협상 카드로 분담시킬 수 있음. ‘농지보전부담금·인허가비·등기비는 매수인이 부담한다’ 등으로 명문화.
추가로 넣을 만한 진술·보장 조항
- 보유 정보 진술 — “매도인은 알고 있는 모든 행정처분·계획·분쟁·권리·인허가 거절 이력을 사전 고지하였음을 확인한다.”
- 측량 분담 — “경계 측량을 잔금 전 실시, 비용은 매수자. 경계 분쟁 시 매도자 협조.”
- 등기 명의자 일치 — “매도인은 등기상 소유자 본인이거나 적법한 대리인임을 잔금일까지 입증한다.”
특약 작성 4원칙
- 구체적으로 — ‘필요한 조치를 한다’ 대신 ‘○○일 이내 ○○ 서류 제출’
- 기한 명시 — 모든 약속에 기한
- 위반 시 효과 — 해제·손해배상·위약금 등 명문화
- 양 당사자 서명·날인 — 특약도 본 계약과 동일 효력