토지 투자에서 종종 잊히는 변수가 세금입니다. 매입의 취득세, 보유의 재산세·종부세, 매각의 양도세까지 전 생애주기를 시뮬레이션해 두지 않으면 예상 수익률이 크게 달라집니다.
취득세 — 매입 시점
| 구분 | 표준세율 | 농특세·교육세 포함 실효 |
|---|---|---|
| 농지(전·답·과수원) | 3.0% | 약 3.6% |
| 농지 외 토지 | 4.0% | 약 4.6% |
| 자경 8년 이상 후 매수 | 1.5% (감면) | — |
재산세 — 보유 기간
- 과세 기준일: 매년 6월 1일 소유자 기준
- 과세 표준: 공시지가 × 공정시장가액비율(현 70%)
- 세율: 종합합산(나대지·잡종지) 0.2~0.5% / 별도합산 0.2~0.4% / 분리과세(농지·임야) 0.07~0.4%
- 납부 시기: 9.16~9.30
농지·임야는 분리과세로 부담이 가장 낮습니다. 도시지역 나대지는 종합합산으로 부담이 큰 편 — 보유 전략 설계 시 핵심 변수.
종합부동산세
- 종합합산 토지: 공시지가 합계 5억 원 초과분 과세
- 별도합산 토지: 합계 80억 원 초과분 과세
- 분리과세(농지·임야): 일반적으로 면제
- 세율: 1~5% 누진(개인) / 3~6% 누진(법인)
양도소득세 — 가장 큰 부담
“양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 (취득세·중개·측량·인허가·토목 등 포함)”
- 1년 미만 보유: 50%
- 2년 미만 보유: 40%
- 2년 이상: 6~45% 누진
- 비사업용 토지 중과: 기본세율 +10%p
- 장기보유특별공제: 3년 6% → 5년 10% → 10년 20% → 15년+ 30%
자경농지 양도세 감면
8년 이상 직접 자경한 농지 매도 시 양도세 감면(연 1억, 5년 합산 2억 한도). 다만 자경 인정 요건이 매우 엄격합니다.
- 농지 소재지 시·군·구 거주
- 농업경영체 등록
- 농업 외 소득 일정 비율 이하
- 통작거리 충족
- 직접 영농 입증 자료
절감 전략 5가지
- 자경농지 감면 활용
- 장기 보유 (5·10·15년 구간)
- 사업용 토지 활용으로 중과세 회피
- 분리과세 토지(농지·임야) 위주 보유
- 매각 시기 조정 (다른 양도소득 합산 고려)