임야는 진입가가 평당 1만~10만 원대로 싸 보여서 권유 매물에 가장 자주 등장합니다. 하지만 실제 활용까지 들어가는 비용(대체산림자원조성비·토목공사·진입로)을 합치면 농지보다 비싸지는 경우가 흔합니다.
임야의 두 갈래 — 보전산지 vs 준보전산지
| 구분 | 활용 가능성 | 투자 매력 |
|---|---|---|
| 보전산지(임업용/공익용) | 농림어업인 주택·임업시설 외 거의 불가 | 낮음 — ‘풀린다’는 말 빈말 |
| 준보전산지 | 산지전용허가로 주택·펜션·창고·묘지 등 다양한 활용 | 매력의 대부분이 이쪽 |
준보전산지라도 함께 충족되어야 할 4가지
- 용도지역이 개발 가능 (계획관리 등)
- 도로 접면 또는 진입로 확보 가능
- 경사도 25도 이하 (지자체별 차이 — 15도/20도 적용 지역 있음)
- 평균 입목축적이 일정 기준 이하
산지전용허가와 대체산림자원조성비
- 1
① 사전조사
경사도·입목축적·표고 측정
- 2
② 산림조사서 작성
산림기술사 등 전문가
- 3
③ 산지전용허가 신청
해당 시·군·구청
- 4
④ 대체산림자원조성비 납부
준보전산지 ㎡당 약 8,000원 (2025년 기준)
- 5
⑤ 토목공사·건축·준공·지목 변경
전·답이 아닌 ‘대(垈)’로 등록 완료
500㎡ 임야를 전용한다면 대체산림자원조성비만 약 400만 원. 여기에 토목공사비, 측량비, 인허가 대행비까지 더하면 평탄화·진입로 공사로 평당 30만~100만 원 이상 추가 비용이 발생합니다.
임야 가격을 가르는 변수
- 도로 접면 여부
- 경사도 (15도 이하는 같은 지역 내 3~5배 비쌈)
- 표고와 형태(직사각/삼각/기형)
- 진입로 확보 가능성
- 인근 개발 계획
매도자의 흔한 거짓말
- “임야 평당 만 원, 곧 두 배” — 보전산지 또는 가파른 산비탈이면 매각 자체가 어려움
- “산을 깎으면 멋진 전원주택이 나옵니다” — 산지전용·조성비·토목으로 평당 100만 원 이상 추가 가능
- “도로는 옆 임도가 있어요” — 임도는 산림 관리용, 건축법상 도로 아님
매입 전 체크리스트
- 보전산지/준보전산지 (토지이용계획확인서)
- 용도지역
- 경사도 측정 (조례 기준 확인)
- 도로 접면 또는 진입로 확보 가능성
- 대체산림자원조성비 산정
- 토목공사·평탄화 비용 견적
- 인근 펜션·전원주택 시세 비교
- 상수원·문화재·군사보호구역 등 중복 규제