토지 분석의 90%가 토지이음(www.eum.go.kr)에서 출발합니다. 국토교통부가 운영하는 무료 통합 포털로, 전국 모든 필지의 토지이용계획·도시계획·지적도·다른 법령 규제를 한 번에 열람할 수 있습니다.
기본 정보 화면 — 가장 먼저 보는 항목
- 면적 — ㎡와 평 동시 표시 (1평 ≈ 3.3058㎡)
- 지목 — 위성사진과 실제 이용현황 비교 필요
- 용도지역 — 토지 가치의 핵심 변수
- 개별공시지가 — ㎡당, 매년 1.1 갱신
- 다른 법령에 따른 지역·지구 — 무언가 적혀 있으면 반드시 추가 확인
확인도면·항공사진 — 위치와 경계
- 형태 — 직사각형인지 기형인지
- 도로 접면 — 도로(빨간색·회색)와의 접면 길이
- 인접 필지 용도지역 분포
- 하천·구거의 인접 여부
토지이용계획 상세 — 가장 중요한 화면
- 1
도시·군계획시설
도로·공원·학교·광장·주차장 등 공공시설 부지로 지정되면 임의 사용 제한. 단 보상 가능성으로 이중 평가 필요.
- 2
지구단위계획
수립된 지역은 일반 법령보다 우선. 결정도서를 별도 확인.
- 3
도시계획구역 / 비도시지역
도시계획법 + 도시계획조례 적용 여부.
행위제한 검색 — 무엇을 지을 수 있는가
토지이음 [행위제한] 탭에서 건축 가능/금지/조건부 허용 건축물 목록이 한눈에 표시됩니다. 매도자가 ‘여기 카페 지을 수 있어요’라고 했을 때 즉시 검증할 수 있는 기능입니다.
‘다른 법령’ 칸 — 숨겨진 규제의 대부분이 여기
- 농업진흥구역 / 농업보호구역 — 농지법
- 보전산지 / 공익용산지 — 산지관리법
- 상수원보호구역 — 수도법
- 개발제한구역(그린벨트) — 개발제한구역법
- 군사기지·시설 보호구역 — 군사기지법
- 문화재보호구역 — 문화재보호법
- 비행안전구역 — 군용항공기지법
- 수산자원보호구역 / 자연공원 등
7단계 점검 루틴
- 지번 검색 → 기본 정보 확인
- ‘다른 법령에 따른 지역·지구’ 확인
- 확인도면 + 항공사진 비교
- 도시·군계획시설 확인
- 행위제한 검색
- 지구단위계획 여부 확인
- 정부24에서 확인서 PDF 발급(1,000원)