권유 매물의 단골 멘트가 ‘이 땅은 지목만 바꾸면 두 배 돼요’입니다. 하지만 지목은 신청해서 바뀌는 게 아닙니다. 전용허가 → 실제 사업 수행 → 준공 → 지목변경 신청의 정해진 절차를 모두 본인이 부담해야 합니다.
왜 지목이 가격에 영향을 주는가
- 대(垈) — 이미 건축물 부지로 인정. 가장 비쌈
- 전·답·과수원 — 농지전용 + 농지보전부담금 필요
- 임(林) — 산지전용 + 대체산림자원조성비 + 토목공사. 비용 가장 큼
- 잡종지 — 농지·산지 규제에서 자유. 활용 비교적 수월
핵심 원리
“지목은 ‘신청한다고’ 바뀌는 게 아니라, **실제 용도가 바뀌고 그 결과를 등록하는** 것이다.”
대표 사례 — 전(田) → 대(垈)
- 1
① 농지전용허가 신청
농지보전부담금 산정
- 2
② 농지보전부담금 납부
㎡당 최대 50,000원 × 전용면적
- 3
③ 건축허가
농지전용허가와 동시 신청 가능
- 4
④ 토목공사·건축·준공
건축공사비 평당 600만~1,000만 원(단독주택 기준)
- 5
⑤ 지목변경 신청 (전 → 대)
준공 후 시·군·구청 신청 → 지적공부 정리
사례 2 — 임(林) → 대(垈)
- 대체산림자원조성비: ㎡당 약 8,000원(준보전산지)
- 토목공사비: 평당 30만~100만 원 (경사·접근성에 따라 격차 큼)
- 건축공사비: 평당 700만~1,200만 원
- 총 소요기간: 약 9개월~1년 6개월
지목 변경이 불가능한 토지
- 농업진흥구역 농지 — 농업인 주택 외 전용 불가
- 보전산지 임야 — 임업 관련 시설 외 사실상 불가
- 개발제한구역 — 지목 무관 개발 제한
- 상수원보호구역 — 건축 자체가 매우 제한
- 문화재·군사보호구역 — 협의 필수, 사실상 어려움
지목 변경 시 부담하는 세금
- 취득세 — 토지 가액 증가분에 약 2% (농지 전 → 대지 등)
- 양도세 — 매도 차익에 부과. 단기 보유 시 세율 높음
- 개발부담금 — 「개발이익환수에 관한 법률」 일정 규모 이상 토지 형질변경 시
검토 체크리스트
- 변경하려는 지목이 해당 용도지역에서 활용 가능한지 (행위제한 검색)
- 다른 법령 규제 — 농업진흥구역·보전산지·그린벨트 등
- 도로 접면 (없으면 건축 불가 → 지목 변경도 불가)
- 농지보전부담금 또는 대체산림자원조성비 시뮬레이션
- 토목공사 비용 견적
- 인허가 소요기간 추정
- 변경 후 예상 가치 - 매입가 - 변경 비용