매도자는 ‘공시지가의 3배예요’라고 말하기도, ‘옆 땅이 평당 100인데 80이면 싸요’라고 말하기도 합니다. 두 가격은 산정 목적과 기준이 다르며, 어느 한쪽만으로는 토지의 적정 가격을 판단할 수 없습니다.
한눈에 비교
| 구분 | 공시지가 | 실거래가 |
|---|---|---|
| 산정 주체 | 정부(지자체장) | 거래 당사자 |
| 기준 시점 | 매년 1월 1일 | 거래 시점 |
| 산정 방식 | 감정평가 + 표준지 | 실제 거래 |
| 시장 반영도 | 실거래의 50~80% | 시장 실제 |
| 용도 | 세금·공공기준 | 시세 참고 |
공시지가의 한계
- 시차 — 매년 1.1 기준이라 당해 변동 미반영
- 저평가 경향 — 보유세 부담 고려해 보수적 산정
- 개별성 미반영 — 도로 접면·형태·경사 등 안 잡힘
- 호재 미반영 — 발표만 된 개발계획은 즉시 반영 안 됨
실거래가의 한계
- 토지의 개별성 — 같은 동네라도 도로 접면·형태로 가격 천차만별
- 시차 — 1~2년 전 거래가 현재 시세와 다를 수 있음
- 특수 거래 포함 — 친족 간 거래, 부담부 증여 등
- 거래량 부족 — 토지는 빈도가 낮아 데이터 부족 지역 많음
조회 채널
- 공시지가 — 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr), 토지이음
- 실거래가 — 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)
- 호가/분석 — 디스코, 밸류맵, 부동산플래닛, 네이버부동산
5단계 점검 루틴
- 개별공시지가 확인
- 인근 실거래가 조사 (최근 3년)
- 인근 호가 비교 (보통 실거래보다 10~30%↑)
- 유사 조건 필터링 — 도로 접면·용도지역·형태
- 매도자 호가 vs 위 자료 → 적정성 평가
보조 지표
- 감정평가서 — 대출 시 은행 의뢰
- 인근 거래 사례 합산 — 최근 3년 10건 모아 평균/분포
- 지가변동률 — 한국부동산원 R-ONE, 시·군 단위 추세 확인